法拍房什么时候出手合适？一拍、二拍和变卖全解析！有哪些误区需要注意？

一般会在一拍价格的基础上降价，此时的起拍价通常会调降至前次起拍价的80%左右。二拍同样有24小时的竞拍周期。

二拍流拍：在第二次拍卖流拍后，申请人依然可以按第二次拍卖的流拍价接收标的物抵债。

若不同意接收，动产不再拍卖，法院将标的物退回被执行人，解除扣押。对于不动产，可以在第二次拍卖后进行第三次拍卖（即变卖）。

变卖流拍：在变卖期结束后流拍，申请人仍可按流拍价接收不动产标的以物抵债。

若不同意接收，应将不动产退回被执行人，解除查封或扣押。

可以看出，司法拍卖中的一拍、二拍及变卖规则与财产的估值紧密相关。每一个阶段的法拍活动都有明确的法律规定和操作流程，确保资产能够以合理且市场接受的价格变现。

通常来说。一拍流拍之后，二拍降了价，二拍价格应该比一拍价格更低才对，但是现实中往往出现二拍最后的成交价比一拍的起拍价还高，这到底是什么情况？对于类似的情况，常见误区有哪些呢？

误区一：二拍成交比一拍成交便宜?

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第八条　拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。

人民法院确定的保留价：第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。一般情况下，二拍起拍价比一拍最多降价20%，竞拍者有可能以低于一拍保留价成交。但在很多成交案例中，有不少竞拍者知道流拍后会降价，表示等二拍或变卖降价再参与，但降价的结果是吸引了更多的买家，增加竞争，最终成交价水涨船高，远超第一次的保留价。

误区二：变卖与重拍的区别?

变卖：同一标的房产两次司法拍卖都流拍后，法院会在该司法拍卖平台上对标的进行变卖。不同于司法拍卖的竞价周期为24小时，变卖期则会长达60天，但变卖期间，有竞拍者出价，变卖期会立即缩短为24小时竞价周期。且参与变卖需缴纳变卖价的全款，而变卖价则是二拍的起拍价。在整个法拍市场上，优质的房源基本在一拍/二拍中成交了。进入变卖阶段的法拍房则更加复杂，捡漏的可能性小，踩坑的风险性更高，解决风险的成本也更高。

重拍：拍卖成交或者已流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣‍金（目前存在于破产标的），由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。

在了解了法拍房的一拍、二拍、流拍、变卖全过程后，你或许对法拍房的复杂程序有了更清晰的认识。

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